la sécurité électrique dans votre immeuble
Les immeubles anciens sont souvent dépourvus d'une prise de terre, pas étonnant
que l'on déplore chaque année plusieurs milliers d'accidents d'origine
électriques et près de 4000 incendies. Avec la multiplication des appareils
ménagers, on remarque que bien souvent les circuits électriques ne sont plus
adaptés aux besoins actuels. Il est temps de se préoccuper de la mise en
conformité des installations électriques (norme NF C 15-100 en vigueur) de votre
immeuble et de prendre les mesures de sécurité qui s'imposent.
Selon les estimations de Promotelec, 9 des 28 millions d'installations
existantes sont potentiellement dangereuses. Ce chiffre correspond à des
réalisations d'avant 1970 qui n'ont pas bénéficié de contrôle.
L'installation d'une prise de terre
La
prise de terre sert à écouler les fuites de courant qui peuvent se produire
accidentellement dans un appareil ou une installation électrique. Il faut savoir
que la mise à la terre d'un appareil électrique sur une canalisation d'eau non
reliée à une prise de terre peut, en cas de défaut électrocuter les voisins.
Cette prise de terre doit être associée à un dispositif de protection
différentielle. En clair vous ne risquez plus l'électrocution car votre
disjoncteur s'il détecte une fuite coupe automatiquement le courant.
Le raccordement des différentes installations électriques de l'immeuble à la
prise de terre se fait par un conducteur principal de terre et des dérivations
aboutissant au tableau de chaque appartement.
En règle générale les appareils comportant une enveloppe métallique tels que
réfrigérateur, machine à laver, lave-vaisselle, cuisinière et four,
chauffe-eau…doivent être " mis à la terre ".
Ces appareils sont équipés d'un dispositif de raccordement à la terre : borne de
terre su l'appareil, cordon d'alimentation à 3 fils, fiche avec contact de
terre.
Depuis le 13 mai 1991 la norme impose dans toute nouvelle installation, la mise
à la terre de toutes les prises de courant. L'installation d'une prise de terre
doit se faire par un électricien ou une entreprise spécialisée. Il est important
de mesurer la valeur de la prise obtenue avant sa mise en service, cette mesure
se fait par l'installateur à l'aide d'un " ohmmètre de terre ".
Une installation de terre dans l'habitat collectif relie les bornes de terre des
étages au conducteur principal de protection (conducteur en cuivre de section
minimale égale à 25 mm2), lui même relié à une prise de terre (un piquet d'une
longueur minimale de 2 mètres enfoncé dans la terre).
Si le bâtiment est desservi par des conduites métalliques d'eau comportant des
parties privatives enterrées, celles-ci peuvent être utilisées comme prise de
terre. Une plaque près du compteur d'eau devrait signaler que la colonne
montante est utilisée comme canalisation de terre et un tronçon de tuyau isolant
devrait être posé entre la prise de terre et le réseau de distribution publique
d'eau.
Un bon conseil, si votre immeuble n'est pas équipé de ce type de
dispositif, demandez son installation à la prochaine assemblée générale des
copropriétaires, profitez-en pour inspecter ou faire contrôler le bon entretien
de l'installation électrique des parties communes de votre immeuble.
Assurez-vous que vous avez un disjoncteur différentiel dans votre appartement.
Les obligations des propriétaires et
gestionnaires en matière d'entretien de locaux mis en location
Les locaux loués
à usage d'habitation principale ou mixte sont soumis à des obligations
réglementaires. Les rapports entre bailleurs et locataires sont régis par le
Code civil et les lois du 1er septembre 1948, du 22 juin 1982 (Loi Quillot), du
23 décembre 1986 (loi Méhaignerie) et du 6 juillet 1989 (Loi Malandrin/Mermaz).
Pour des locaux loués avant la
loi de 1982, les rapports entre le bailleur et le locataire sont régis
par le code civil. Le bailleur est notamment tenu à certaines obligations vis à
vis de son locataire. D'après
l'article 1719, le bailleur est obligé " d'entretenir la chose louée en état de
servir à l'usage pour lequel elle a été louée " et " d'en faire jouir
paisiblement le preneur pendant la durée du bail ".
L'article 1720 indique que "
le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute
espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui
peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ".
En ce qui concerne le vice caché, c'est à dire la défectuosité non décelée lors
de l'état des lieux,
l'article 1721 précise qu'il " est dû garantie au preneur pour tous les vices ou
défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur
ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts
quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ".
Pour les locaux vacants loués
à partir de la loi de 1982, les obligations de chaque partie étant
énoncées beaucoup plus clairement, les rapports locatifs en sont
considérablement simplifiés.
Selon les lois de 1982, 1986 et 1989, le contrat de location est établi par
écrit et un état des lieux est établi contradictoirement.
Les obligations
du bailleur, énoncées dans l'article 19 de la loi de 1982, sont reprises dans
les articles 6 des lois de
1986 et de 1989: "le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en
bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au
contrat de location en bon état de fonctionnement ; (...) d'assurer au locataire
la jouissance paisible du logement (...) ; d'entretenir les locaux en état de
servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations,
autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal
des locaux loués".
La volonté de
précision du législateur se renforce encore à partir de 1986 :
l'article 25 de la loi de 1986 et l'article 26 de la loi de 1989, rédigés dans
des termes sensiblement identiques, précisent que si les locaux "ne satisfont
pas à des normes minimales de confort et d'habitabilité, le nouveau locataire
peut demander au propriétaire leur mise en conformité avec ces normes sans qu'il
soit porté atteinte à la validité du contrat de location en cours. Cette demande
doit être présentée dans un délai d'un an à compter de la date d'effet du
contrat".
Ces normes sont
fixées par le décret du 6
mars 1987 : "Le logement est alimenté en électricité (...). Ces alimentations
répondent aux besoins normaux des usagers ; ces installations doivent assurer la
sécurité des utilisateurs. Les nouvelles installations électriques (...) sont
conformes à la réglementation".
Si dans un logement ces conditions ne sont pas respectées, le nouveau locataire
peut demander au propriétaire, par lettre recommandée, la mise en conformité.
S'il n'obtient pas satisfaction, il saisit le Tribunal d'Instance.
Entretien et réparations à la charge du
locataire
Mais le locataire a lui aussi des obligations d'entretien de l'installation.
La liste des réparations
locatives a été fixée par le décret N°82-1164 du 30 décembre 1982 ; elle a été
reprise intégralement dans le décret N°87-712 du 26 août 1987: "remplacement des
interrupteurs, prises de courant, coupe-circuit et fusibles, des ampoules, tubes
lumineux; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection".
Cette liste doit être annexée à tous contrats de location, quel que soit leur
régime juridique.
Qui est responsable en cas d'accident ?
Dès qu'un accident ou incident survient sur l'installation, les responsabilités
de chaque partie sont recherchées : propriétaire bailleur, intervenants
(gestionnaire, entreprise... ) si l'installation fournie ou ayant fait l'objet
de travaux ne répond pas aux règles de sécurité ; le locataire s'il a fait
mauvais usage d'une installation correcte.
Le propriétaire
S'il n'existe aucune sanction à l'encontre d'un propriétaire qui n'effectue pas
de travaux de mise en sécurité de l'installation des locaux loués, cette
attitude engage par contre gravement sa responsabilité en cas d'accident.
Le propriétaire se trouve alors dans une situation quasi délictuelle en regard
du code civil (articles 1382, 1383 et 1384 sur la responsabilité civile). Le
code civil, avec les lois de 1986 et 1989, constitue un redoutable arsenal entre
les mains d'un locataire accidenté par suite de la négligence du propriétaire en
matière de sécurité électrique.
Le locataire
Néanmoins, le propriétaire n'est responsable en cas d'incident que des
équipements qu'il a fournis avec la chose louée... toute transformation
effectuée par le locataire sans accord exprès du propriétaire n'entraîne donc
pas la responsabilité de ce dernier. Ceci montre bien l'intérêt pour chacun d'un
état des lieux précis et détaillé.
ADRESSES UTILES
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CONSUEL (Comité National pour la Sécurité des Usagers de l'Électricité)
Espace Elec, CNIT
2, place de La Défense, BP1
92053 Paris-La Défense
Tél. : 01.41.26.56.60. |
TEXTES OFFICIELS
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Code civil : "Délits et
quasi-délits"; "Contrats de Louage". |
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Loi n° 82-526 du 22 juin
1982 relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs. |
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Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser
l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements
sociaux et le développement de l'offre foncière. |
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Décret n° 87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions
minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les
locaux mis en location. |
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Décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations
locatives. |
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Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les
rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23
décembre 1986 |
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Règlement sanitaire
départemental - article 51 - Installations d'électricité :
"Les modifications
conduisant au remplacement ou au renforcement des circuits
d'alimentation électrique doivent être conformes aux normes NF C14-100
et C15-100." |
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Décret du 14 novembre 1988 sur la protection des travailleurs
dans les établissements qui mettent en œuvre des courants électriques
(cf. parties communes). |
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Circulaire du 13 décembre
1982 relative à la sécurité des personnes en cas de travaux de
réhabilitation ou d'amélioration des bâtiments existants : cette
circulaire fait référence au document PROMOTELEC "Mise en sécurité de
l'installation électrique". |